미분양 늘어도 전세 구하기 어려운 이유는

ZORA X 오늘살집 뉴스룸

미분양 주택이 늘어나는데도 전세를 구하기는 오히려 어려워지는 역설적 상황이 주택시장에서 관찰되고 있다. 보도에 따르면 영산대 부동산대학원 서정렬 교수는 이 같은 공급 과잉과 전세난이 동시에 나타나는 현상을 분석했다.

공급은 많은데 수요와 안 맞는 구조

미분양 물량이 쌓이는 지역과 전세 수요가 집중되는 지역이 다르다는 점이 핵심 원인으로 꼽힌다. 신규 분양은 주로 외곽이나 신도시 지역에서 이뤄지는 반면, 전세 수요는 직장·학군·생활 인프라가 갖춰진 기성 시가지에 몰린다. 가격대 역시 엇갈린다. 최근 분양가는 건축비 상승으로 높아진 반면, 전세 수요자들은 상대적으로 저렴한 중소형 기존 주택을 선호하는 경향이 뚜렷하다.

전세 공급 자체가 줄고 있다

전세로 내놓을 만한 기존 주택 자체가 감소하는 구조적 변화도 작용한다. 다주택자 규제 강화와 전세 사기 우려로 집주인들이 전세 대신 월세 전환을 택하는 사례가 늘었다. 전세보증금 반환 부담이 커지면서 아예 집을 매각하거나 본인이 거주하는 선택도 증가했다. 이에 따라 실제 시장에 나오는 전세 매물 수는 공급 증가 통계와 무관하게 줄어드는 흐름이다.

1~2인 가구 증가와 맞지 않는 공급

1~2인 가구 증가로 소형 주택 수요는 커졌지만, 분양 시장은 여전히 중대형 위주로 공급되는 경우가 많다. 청년·신혼부부층은 소형 전세를 원하지만, 미분양으로 남는 물량은 상대적으로 규모가 크고 가격이 높은 주택이 많아 수요와 공급이 엇박자를 낸다. 주택 수 자체는 충분해 보여도 실수요자가 원하는 조건과는 거리가 먼 셈이다.

정책 방향에도 시사점

이러한 불일치는 단순히 공급 물량을 늘린다고 해결되지 않는 구조적 문제임을 보여준다. 수요가 집중되는 지역·평형·가격대를 고려한 맞춤형 공급 설계가 필요하다는 지적이다. 전세 시장 안정을 위해서는 기존 주택의 전세 공급 유인을 높이는 정책과 함께, 월세 부담 완화를 위한 임대료 지원 확대도 병행돼야 한다는 분석이 나온다.

자주 묻는 질문

참고한 보도

• LG헬로비전, 「[이슈플러스] 집은 남아도는데 전세는 없다? 미분양·전세난의 '역설'_서정렬 영산대 부동산대학원 교수」 (2026.10.22) 원문 보기